בית המדרש

  • מדורים
  • הלכה פסוקה
לחץ להקדשת שיעור זה

נהנה מבניה שעשה שכנו

undefined

רבנים שונים

אב תשע"ב
8 דק' קריאה
פסק ביניים בבית הדין שבירושלים

בעניין שבין
התובעים
=
ירושלים הנתבעים
=
ירושלים

א. תמצית העובדות
התובעים והנתבעים היו שכנים בבית משותף. התובעים גרים בקומה הראשונה, ואילו הנתבעים גרו בקומה השניה, מעליהם.
בשנת 2002 (כך על פי כתב התביעה) חברו מספר דיירים בבית המשותף, לתוכנית הרחבה של דירותיהם. במסגרת זו, הגישו בקשה לשינוי תב"ע (תוכניתXXXX, שהיא בקשה לשינוי תוכניות קיימות -XXXX) כך שיוכלו להרחיב את דירותיהם. לאחר מכן, הגישו גם בקשות להיתרי בניה בהתאם לתב"ע החדשה.
גודל הרחבת התובעים הוא כ60 מ"ר הכוללים חדרים, וכן כ25 מ"ר מחסן. ואילו לנתבעים אישרו בתכנית להרחיב את ביתם אך במעט: סגירת מרפסת פתוחה של כ20 מ"ר. בנוסף, כל שאר השטח הבנוי של התובעים, הפך בתכנית לשתי מרפסות גדולות.
אין חולק, שבין השכנים הוסכם בשעתו, שלא תהיינה תביעות הדדיות בעניין הבדלים בהיקף ההרחבה, וכל אחד ירחיב כפי שהוא רוצה.
התובע והנתבע, הגישו במשותף, עם שכנים נוספים, את הבקשה להיתר בניה, ובאותה שעה חשבו שגם יבצעו את ההרחבה במשותף. ב 2004 קיבלו הצדדים היתר הבניה על פי בקשתם. בהיתר הבניה נדרשו מקבלי ההיתר לבנות את כל העמודה בהינף אחד.
למעשה, משראו התובעים שהנתבעים מתעכבים ברצונם לבצע את ההרחבה שלהם, החליטו לבנות בעצמם. לאחר הרחבת התובעים, הנתבעים עדיין חשבו על ביצוע ההרחבה בעצמם. הדבר בא לידי ביטוי בכך שכאשר סבלו התובעים מקור באחד החדרים, המליצו להם הנתבעים שלא לטפל בכך תוך השקעה מרובה, כיוון שהם עתידים לסגור את החדר בתקופה הקרובה.
בפועל, הנתבעים לא השלימו את ההרחבה שלהם: כפי שהסבירו בכתב ההגנה נבע הדבר מחסרון כיס באותה עת.

סמוך להשלמת הבניה על ידי התובעים, הם העבירו לנתבעים חישוב, בו דרשו מהנתבעים את השתתפותם בבניה. הסכום עמד על 85,660 ₪.

בתחילה הציע הנתבע סכום של 5,000 ₪ בתור מקדמה והתובעים סרבו לקבלו. לאחר מכן ערך הנתבע חישוב בעצמו, והגיע למסקנה שחובו עומד על סך של 19,000 ₪. הוא רשם המחאה על סכום זה, והעבירה לתובעים. הצ'ק נפדה על ידי התובעים. יצוין לזכותו של הנתבע, שבאופן מודע הוא לא דרש תמורת התשלום התחייבות התובעים לסילוק תביעות, למרות ששילם בעת הזו סכום נכבד.

בתמוז התשס"ט נמכרה דירת הנתבעים ונמסרה ע"פ האמור בחוזה 18 ימים לפני תום תוקפו של היתר הבניה שהוצא זה מכבר. מייד עם קבלת הדירה על ידי הרוכשים, הם ביצעו את ההרחבה בהתאם להיתרי הבניה שהוצאו. סגרו את המרפסת והרחיבו את החדר, וכן השלימו את ביצוע המרפסות.

הבניה החדשה עוררה שוב את התובעים להגיש את תביעתם, ועל כן היא הוגשה לבית דין זה.

ב. טענות ותביעות
טענת התובעים –
הנתבעים צריכים להשתתף בעלויות הבניה של התובעים התורמת לנתבעים, בשיעור של 50%.
התובעים העריכו את חלקם של הנתבעים בדרכי חישוב שונות, והגיעו למסקנה שסכום ההשתתפות של הנתבעים עומד על כ 85,660 ₪, ולאחר קיזוז הסכום ששולם, תביעתם עומדת על 66,000 ₪.

טענות הנתבעים -
1. באופן עקרוני, אכן אנו צריכים להשתתף בעלויות הבניה אך סברנו שהיקף השותפות שלנו בעלויות הוא פחות, על פי יחסי השימוש.
2. מאידך, מגיע לנו תשלומי איזון, בהתאם לסעיף 71ב לחוק המקרקעין, כיוון שהתובעים הרחיבו את דירתם יותר מחלקם היחסי ברכוש המשותף.
3. זאת ועוד, לטענתם לא נהנו כלל מבניית התובעים, כיוון שלא עשו כל שימוש בהרחבה. שימוש נעשה רק על ידי הרוכשים.

החיוב להשתתף בעלויות הבניה.
1. הגדרת הבסיס ההלכתי לחיוב.


ד1. יסוד החיוב
לדעת התובעים, עליהם לחלוק את עלויות הבניה המשותפות בשווה, ואילו לדעת הנתבע, כיוון שהשימוש שלו פחות באיכותו ובשוויו (שימוש למרפסת פתוחה), הוא צריך לשאת בנטל באופן יחסי לשווי השימוש שלו.
באופן עקרוני, ניתן לבסס חיוב מסוג זה, או על הסכמה מראש לתשלום, או גם בלא שתינתן הסכמה כזו, על הרווח לו זכה מי שנבנה עבורו בניין המשמש אותו.

הסכמה מרצון
נראה בענייננו, שהתכנון המוקדם לבנות ביחד, באמצעות קבלן משותף, לא נעשה באופן מחייב. התובע שהוא השכן התחתון מעולם לא דרש מן הנתבע לבנות יחד איתו וכמו כן הודה כי לא היה סיכום מפורש לגבי אופן חלוקת העלויות אם יבנו יחד. היתה ציפייה מצד התובע כדבריו, אך מלשון זו משתמע כי לא היתה לו יכולת ולא אפשרות לכפות את רצונו על הנתבע. לפיכך, לא ניתן היה לחייב את העליון לבנות וממילא אין לחייבו בהוצאות על סמך ההבנה שיבנו ביחד.

גילוי דעת שנוח לנהנה מן הבניה
אכן נראה, שעל בסיס התכנון המשותף לבנות, יש לראות את הנתבעים כמי שנוח להם בבניה של התובעים, ולחייב אותם לא כשותפים בתהליך בניה, אך כמי שנהנו מן הבניה מרצונם.
מצאנו בגמרא שאם אדם בונה לטובת עצמו, באופן שגם מועיל לחברו, אין הוא יכול לתבוע את חברו. אך אם חברו עשה פעולה שממנה עולה שגם הוא חפץ בפעולת הראשון, רשאי הבונה לתבוע את הנהנה.
הדבר מתבאר בגמרא בבא בתרא דף ה, עמוד א (במשנה), ונפסק בשו"ע חו"מ סי' קנז סע' י:
כותל חצר המבדיל בין שני השותפין, שנפל, יש לכל אחד מהם לכוף את חבירו לבנותו עד גובה ארבע אמות. רצה האחד והגביהו (=את הכותל שביניהם) יותר מארבע אמות, אין מחייבין אותו (=את שכנו) ליתן חלקו במה שהגביה יותר מארבע אמות, אלא (אם) כן בנה (=השכן) כותל אחר גבוה כנגד הכותל שביניהם, שאז מחייבין אותו לתת חלקו בגובה שכנגד כותלו.
כלומר, החובה של שני השכנים היא לבנות כותל בגובה ארבע אמות. אם אחד השכנים בנה כותל גבוה יותר – הוא אינו זכאי להשתתפות בעלויות. אולם, אם השכן בנה כותל נוסף שגבוה מארבע אמות, הרי זה מלמד שבכוונתו להשתמש בכל גובה הכותל שבנה חבירו ואז עליו להשתתף בעלויות הכותל כולו. וביאר התוס' (ה ע"א, ד"ה אע"פ) "כיון דגלי דעתיה דניחא ליה בהגבהה - חייב". דהיינו, גילוי דעת של הנהנה מחייב אותו בתשלומים. (ובדומה, מצאנו גם בדין מקיף וניקף במשנה בדף ד ע"ב, שאם עמד ניקף וגדר את שדהו ברוח הרביעית, מגלגלין עליו את הכל.)
האחרונים הקשו, מדוע גילוי דעת שנהנה, מחייב אותו, והרי "זה נהנה וזה לא חסר – פטור". ולכאורה גם כאן, הבונה בנה לעצמו, והנהנה נהנה ממנו. ביאר בעל קצות החושן (קנח ס"ק ו):
כיון דגלי אדעתיה דניחא ליה, זכתה לו חצירו באבנים למפרע וזוכה בעל כרחו בפריעת חצי הוצאה, ותו לא מצי אמר הבונה עצי ואבני אני נוטל, כיון דכבר זכה לו חצירו באבנים כשיתרצה לפרעו. וכיון דקנה בגוף הכותל להיות חצי שלו, תו לא שייך זה נהנה וזה לא חסר, דאין לך חסר גדול מזה כיון שקנה מזה גוף האבנים, ומקח וממכר הוא ומכי משך במקחו נתחייב בדמים, וזה נמי מכי גלי אדעתיה דניחא ליה הרי זוכה לו חצירו ונתחייב בדמי מקחו. ולא אמרו זה נהנה וזה לא חסר אלא היכא שגוף הבית הוא של בעה"ב וזה נהנה וזה לא חסר הוא דפטור, אבל היכא שקנה גוף הבית דרך מקח וממכר, ודאי חייב ואין לך חסר גדול מזה...
דהיינו, לאחר גילוי הדעת שנוח לו בדבר, הנהנה הופך להיות שותף בבעלות על הכותל הנבנה, ועל כן הוא חייב לשלם על ההנאה שקיבל (ובחיוב מדין נהנה נדון להלן בסמוך).
הוא מבסס דבריו על דברי הנימוקי יוסף, (ב"ב ג, א, בדפי הרי"ף) וזה לשונו:
וא"ת ובמאי נשתעבד זה לתת מחצית, וי"ל דדעתו (=של הבונה) היה כשירצה (=שכנו) שיתן לו יזכה לו חצירו וחצירו זכתה לו וע"ש.
דהיינו, כאשר אדם בונה באופן שיש בדבר תועלת לו ולחבירו, אנו מפרשים שהוא בנה על מנת שכשיחפוץ חברו, הוא יקנה את חלקו, ובכך יתחייב חברו לשלם לו את חלקו.

המהר"ם מרוטנבורג (בשו"ת חלק ד סימן תרפה) מתרץ את הקושיה, מדוע בסוגיה של סמך את הכותל, אין פטור מטעם "זה נהנה וזה לא חסר", באופן אחר:
התם (מי שגר בבית חבירו) נהנה ומהנה הוא למ"ד "ושאייה יוכת שער", הכא שמעון זה נהנה ולא מהנה הוא הלכך חייב.
דהיינו, שנהנה פטור מתשלום מדין 'זה נהנה וזה לא חסר', רק כאשר בפועל גם בעל הנכס מרוויח מהשימוש של הנהנה. בענייננו, אומנם קיימת הנאה כלשהי מקיומה של קומה עליונה – מניעת רטיבות ובידוד, אך דומה שהחסרונות של מגורים עולים על היתרונות, ועל יתכן שגם למהר"ם לא חל הכלל ש"זה נהנה וזה לא חסר – פטור". בכל מקרה, קיים יסוד חיוב מכח ההסכמה לבניה משותפת, כדלהלן, וממילא לא שייך זה נהנה וזה לא חסר.

כאמור, אם גילה דעתו שנוח לו במעשה חבירו, צריך לשלם. לעניין זה, כשם שמועיל גילוי דעת לאחר הבניה, ומחייב בהשתתפות בתשלומים, כך גם להבעת נכונות לבניה משותפת לפני הבניה, מחייבת. כפי שביאר בעל קצות החושן, הנהנה – דהיינו הנתבעים – קונה חלק בבעלות על הבניה. עצם העובדה שהנהנה הופך להיות שותף, מחייבת אותו בתשלום.
בנוסף, הנתבעים גילו דעתם שנוח להם בבניה, גם לאחר שזו נעשתה.
ראשית כאמור, הם הודיעו לתובעים שהם מתכננים לבנות על ההרחבה של התובעים. הנתבע פרסם את דירתו למכירה והתייחס לזכויות הבניה הקיימות (הגם שתוקף ההיתר עמד לפוג). הנתבע הוסיף אלמנטים בשעת הבניה לטובת בניה אפשרית בעתיד. ועוד, הנתבע בעדותו סיפר על מצב בו עלו התובעים לגג החדש, והתייחס לכך כהשגת גבול, כדרך שמתייחס אדם למי שנכנס לרשותו הפרטית.
ולמעשה, כפי שציינו בתחילת הדברים, הנתבעים לא כופרים בעצם החיוב.

כשנתרבו נכסיו, יסוד החיוב חזק יותר
הנתבעים טענו, שלא עשו שימוש ולא נהנו מפעולת התובעים. היחידים שנהנו הם הרוכשים של הדירה.
בעניין זה, יש להבהיר שקיימים שני סוגי הנאה, מכוחם ניתן לחייב חיוב ממון. הדוגמא לסוג הראשון היא תשלום עבור אוכל שנתן פלוני לחברו. לחיוב זה נקרא – חיוב הנאה רגיל. חיוב שני הוא מצב בו פעל פלוני ועל ידי כך הרבה את ממונו של חברו. חיוב זה נקרא בלשון הפוסקים "משתרשי". היטיב לבטא את שני סוגי ההנאה רבינו שמעון יהודא הכהן שקאפ זצ"ל בחידושיו למסכת בבא קמא דף כ ע"ב, זה לשונו שם:
דעיקר הכלל של משתרשי הוא שנתרבו נכסיה2 ורק חדשו בש"ס עוד אופן משתרש גם אם נכסיו נשארו כמו שהיה רק שהיתה סיבה מוכרחת להתחסר משלו ועתה נצולו מחסרון זה ג"כ חשיב משתרש, אבל אם נתרבה מכמו שהיו בכה"ג ודאי הוה משתרשי ליה,
והנה, לריבוי נכסים חשיב כל דבר שיתווסף לאיש אם רק שווה כסף הוא, ומשום הכי שאני גלי אדעתא משאר נהנה דכל נהנה משלם רק עבור הטובה שהיה טוב לו בשעת הנאתו, אבל בגלי דעתא דהנאה זו שווה כסף הרי נתרבה לו שווה כסף וחשיב משתרש.
הוא גם מבחין הלכתית בין שני המצבים:
ובמשתרש חייב גם בלא חסר דמשל חבירו נתרבה אצלו ורק בנהנה גרידא פטור היכא דלא חסר.
בנדון דידן, אנו קובעים שפעולת התובעים הגדילה את הנכס של הנתבעים ואת ערכו. אינה דומה דירה עם אפשרות הרחבה מיידית לדירה ללא אפשרות הרחבה כזו.
על כן אנו דוחים את טענת הנתבעים שהם לא עשו שימוש בהרחבה וכלל לא נהנו ממנה. אין ספק שההנאה באה לידי ביטוי באפשרות המכירה של הדירה (ואם, כטענת הנתבעים, הם לא נצלו כיאות הזדמנות זו, אין להם להלין אלא על עצמם). במילים אחרות, ההנאה אינה השימוש וההרחבה בפועל, אלא השבחת הנכס באפשרות ההרחבה שהופכת את הנכס של הנתבעים לשווה הרבה יותר.
נבהיר - ההנאה באה בעקבות הבניה של התובעים ולא רק בשל אישור הבניה, שכן אישורים לבניה בקומה שניה במצב בו קומה ראשונה טרם נבנתה, קשים יותר למימוש.
על כן, למרות שהתובעים עשו לטובת עצמם, דהיינו הם אינם חסרים מכך שנכסיו של הנתבע התרבו, יש בסיס לחיוב ממון.
[ואמנם הרב פיינשטיין בדברות משה בבא בתרא [ח"א סימן יב הערה כד] כתב שאין לחייב על עליית ערך הנכס טרם נהנה בפועל, שמא לא ימכור את הנכס. אבל בנדון דידן הנכס נמכר, ובוודאי שאפשרות ההרחבה הגדילה את ערכו.]
נציין עוד, שגם הנאת השימוש של הרוכשים מהבניה של התובעים, מהווה באופן עקרוני עילה חלופית לתביעה, וגם תביעה זו יכולה להיות מופנית אל הנתבעים דידן. שכן, בהסכם המכירה שבין הנתבעים לרוכשים מהם, אשר הוגש לבית הדין, נקבע שהנתבעים ערבים ואחראים לסילוק תביעות בנושא זה.

לסיכום:
על הנתבעים להשתתף בעלות מרכיבי הבניה שבנו התובעים ותורמים לנתבעים. לאור העובדה שמראש הוסכם על בניה משותפת, ולאור העובדה שבסופו של דבר, הנתבעים נהנו מהשקעת התובעים.
[פסק הדין המקורי עסק בהיבטים רבים נוספים, וניתן לקוראו באתר בית הדין] .

_______________________________________________________________

פסק הדין ניתן על ידי הרב עובדיה אחיטוב – אב"ד, הרב מנחם יעקובוביץ והרב סיני לוי
2 כגון ביורד לשדה חברו ונטעה או ביורד לחורבת חברו ובנאה.
את המידע הדפסתי באמצעות אתר yeshiva.org.il