ישיבה - בשביל זה יש אינטרנט
שבת בקראון פלזה עם הרב שמואל אליהו והרב יוני לביא ושבת שירה עם הרב סבתו
בית המדרש ספריה שכירות דירה

מחלוקת כספית בין השוכר לדייר הקודם

מוקדש לעלוי נשמת
אפרת בת נעמי
לחץ להקדשת שיעור זה
לכבוד הרב שלום רב,
ברצוננו להסדיר, ע"פ דעת הרב, מחלוקת כספים שהתעוררה בינינו ובין הדיירים הקודמים בדירה אותה אנו שוכרים כיום.
לדיירים הקודמים היה חוזה שכירות עם בעל הבית עד לתאריך ה- 31.7.08 (כולל). אנו חתמנו עמו על חוזה שכירות החל מה- 1.8.08.
כשבוע לפני המעבר הבנו בשיחה טלפונית עם הדיירים הקודמים כי מועד העזיבה שלהם מתוכנן ל- 29/7 בשעות אחר הצהרים (עד 16:00 הדירה ריקה לדבריהם). התחלנו לחפש שירות הובלות שיהיה פנוי ל- 1/8 אך לא מצאנו כזה ולבסוף נאלצנו לסגור על ה- 29/7 לשעות אחר הצהריים.
וידאנו טלפונית עם הדיירים ותאמנו את שעת ההובלה - לשעה שבה הדירה תהיה ריקה לחלוטין מחפצי העוזבים. בשיחה ההיא, כשבוע לפני המעבר, הם העלו בקשה כללית על זה שנשלם להם על היומיים האלו שבהם אנו נכנסים לפני תחילת החוזה שלנו, אך רצינות כוונתם לא הייתה ברורה ולא סיכמנו שום דבר בנושא. הסתבר גם שהם לא באמת הבינו שאנחנו רוצים להיכנס לדירה בתאריך הנקוב ולא התכוננו כראוי לכך כלל מבחינתם.
יצוין כי הדיירים העוזבים בחרו תאריך זה לעזיבת הדירה בלי קשר למועד כניסתנו והחלטתם לא הייתה תלויה בנו כלל.
ביום המעבר הדיירים היוצאים תבעו מאיתנו לשלם להם עבור ה- 30 וה-31 לחודש (היומיים שהם יצאו ביוזמתם מן הדירה) אך מנגד טענו באותו יום כי היו מופתעים ולא הבינו משיחתנו עימם כי אכן ברצוננו להיכנס בתאריך זה. מצד שני, נכנסנו באותו יום לדירה מלוכלכת מאוד עם קירות לא צבועים כראוי (ע"פ החוזה הדיירים העוזבים מחויבים להשאיר לדיירים הבאים דירה נקייה וצבועה).
אנו טוענים שכל ענייננו הוא עם בעל הבית ואם דייריו הקודמים יצאו מן הדירה ועומדת היא ריקה, ובעל הבית לא מתנגד אין מניעה שנכנס לדירה יומיים קודם - ואין אנו צריכים לשלם על כך (זה נהנה וזה לא חסר). ואם הדיירים היוצאים דורשים תשלום היה עליהם לדרוש זאת מראש ולהתנותו בפינוי הדירה.
תשובה:
א. לגבי התשלום על היומיים, כיון ששכירות ליומא - ממכר היא, אנו רואים את השוכר כבעל הבית על הדירה בכל תקופת השכירות, והדין תלוי האם לשוכר הראשון הייתה רשות מבעל הדירה להשכירה לאחר. ומסתבר שאם בעל הדירה לא היה מרשה זאת, היה הדבר נזכר במפורש בחוזה ואז אסור לו להשכיר כיון שאינו רשאי לעשות סחורה בשל חברו. ואם לא נזכר בחוזה שאסור לשוכר להשכיר לאחר, משמע שיש לו רשות להשכיר, ואז אם דרש מראש תשלום על יומיים אלה - צריך לשלם לו, אגב יש לדעת שדין 'זה נהנה וזה לא חסר' אינו חל אם מחה או גילה דעתו מראש שרוצה שישלם לו.
ב. חובת נקיון וצביעת הדירה היא בין השוכר למשכיר, לכן בעניין זה אין למשכיר השני אפשרות לתבוע את השוכר הראשון על כך. על השוכר השני לדרוש זאת מבעל הבית. (ואז כשבעל הבית יתבע זאת מן השוכר הראשון יחול דין "שעבודא דרבי נתן" ההופך את השוכר השני לבעל דינו של השוכר הראשון, ואז אם אכן חייב השוכר השני תשלום על יומיים של שכירות וכנ"ל, יוכל לקזז זאת עם תשלום הצביעה).
מקורות וביאורים:
א. הגמ' בבא מציעא (נ"ו ע"ב) עוסקת בדיני אונאה ומקח טעות בקניה ומכירה, ומסתפקת בעניין שכירות האם יש לדונה כמכירה שיש בה אונאה מן התורה.
"בעי רבי זירא: שכירות יש לו אונאה או אין לו אונאה? ממכר אמר רחמנא - אבל לא שכירות, או דלמא לא שנא? - אמר ליה אביי: מי כתיב ממכר לעולם? ממכר סתמא כתיב, והאי נמי ביומיה מכירה היא".
מסקנת הגמרא היא שגם בשכירות יש דיני אונאה משום שאין הבדל עקרוני בין מכירה לשכירות, שתיהן מהוות העברת בעלות. ההבדל הוא שמכירה היא לעולם ושכירות היא מכירה לזמן קצוב, אולם גם שכירות ליום אחד יש לדונה כמכירה גמורה למשך אותו היום.
בנוסף לדיני אונאה ישנן השלכות אחרות להגדרת השכירות כמכירה. למשל, בשאלה מהו מעמד השוכר לעניין מציאה שנפלה לחצרו. מאחר ומגדירים אנו את השוכר כבעלים גמורים על הבית והחצר ששכר, יוצא לדינא שחצרו תקנה לו את המציאה.
הפוסקים דנים במקרה שבו בהמה של אחרים עברה בחצר השכורה ועשתה שם זבל, למי שייך הזבל האם לשוכר או למשכיר:
הרמב"ם בהלכות שכירות (ו', ה') כתב כי: "הזבל שבחצר הרי הוא של שוכר לפיכך הוא מיטפל בו להוציאו ואם יש שם מנהג הולכים אחר המנהג. במה דברים אמורים בשהיו הבהמות שעשו הזבל של שוכר אבל אם הבהמה של אחרים הזבל של בעל החצר שחצרו של אדם קונה לו שלא מדעתו אף על פי שהיא שכורה ביד אחרים". כלומר הרמב"ם סובר שהזבל שייך למשכיר ולא לשוכר, והבית יוסף (חו"מ שי"ג) תמה עליו וכותב "ומכל מקום יש לתמוה על דברי הרמב"ם ז"ל, דכיון דקיימא לן (ב"מ נו:) ד'שכירות ליומיה ממכר הוא', חצרו של שוכר הוא וזוכה לו, ולא היה לו לקנות למשכיר?".
את שאלתו של הבית יוסף מיישב הש"ך:
"ומה שתמה הבית יוסף דהא שכירות ליומיה ממכר הוא, לא קשיא מידי, ואשתמיטתיה תוספות דפרק הזהב ד' נ"ו ע"ב, ותוס' דע"ז שם, ותרומת הדשן ראש סימן שי"ח, שכתבו להדיא דלא אמרינן שכירות ליומא ממכר רק באונאה ולא בשאר דוכתי ע"ש. ומדברי הב"ח סוף סימן שי"ב וסימן זה משמע דמכל מקום שכירות קניא מדרבנן בשאר דוכתי, ולא ידעתי מנא ליה הא".
סיכום הדברים הוא, שהב"ח והב"י סוברים ששכירות היא ממכר ליומיה לכל העניינים, והש"ך סובר שרק לעניין אונאה נאמר כן, אך בשאר העניינים השכירות היא קניית זכות שימוש בלבד ולא קניית הגוף.
ב. שוכר שרוצה להשכיר: הגמ' (ב"מ כ"ט ע"ב) אומרת שאין השוכר רשאי להשכיר, "אמר רבי שמעון בן לקיש: כאן שנה רבי אין השואל רשאי להשאיל, ואין השוכר רשאי להשכיר".
המרדכי בשני מקומות מתייחס לעניין רשות השוכר להשכיר, וישנה סתירה בין פסקיו. במס' בבא בתרא (סימן תקכ"ט) פוסק המרדכי שאין השוכר בית רשאי להשכירו לאחר, וזו לשונו: "ראובן השכיר ביתו ללוי לעשר שנים ונתן לו לוי השכירות של כל העשר שנים, והיה באותו בית ב' שנים וקנה לוי בית אחר ונכנס בו, והשכיר אותו בית שהיה מושכר לו לשמעון. ועכשיו תובע ראובן לשמעון מה אתה עושה בביתי, ושמעון משיבו מלוי שכרתי ששכרו ממך. וראובן משיב אין זה רצוני שתהיה בביתי. דין זה פסוק מההוא עובדא דאמר ליה לחבריה מאי בעית בהאי ארעא, אמר ליה מפלניא זבנית דזבנה מינך, א"ל לאו את מודה דדידי היה ומינאי לא זבנית, ואם כן זיל, את לאו בעל דברים דידי את. ואמר רבא דינא קאמר ליה, הכא נמי דינא קאמר ליה ראובן, ואי טעין לוי השוכר הראשון אם כן תן לי שכרי שנתת לך לי' שנים, יכול ראובן לומר ליה הא ביתא קמך קום ודר ביה, אבל איני רוצה שתכניס בו אחרים".
אולם המרדכי במס' בבא מציעא (סימן שנ"ז) פוסק שמותר לשוכר להשכיר לאחר ואפילו להרבות דיורין, וזו לשונו: "ראובן שהשכיר בית לשמעון, דשמעון יכול להכניס את לוי תחתיו ואין לראובן על שמעון אלא תרעומת משום שינוי דעתא. ולא אמרינן אין השואל רשאי להשאיל ואין השוכר רשאי להשכיר אלא במטלטלין שאפשר לגונזם ולהטמינם, ושייך טעמא דאין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר או דאת מהימנת לי בשבועה ולא הוא. אבל בקרקע רשאי השואל להשאיל והשוכר להשכיר, אם כבר קנאה בדבר שהקרקע נקנה בו, דקיימא לן כשם שהקרקע נקנית בכסף בשטר ובחזקה כך שכירות קרקע נקנית בכסף בשטר ובחזקה".
'חדושי אנשי שם' מעיר על הסתירה בפסקי המרדכי ומביא ישובים לסתירה. לכאורה היה ניתן לומר שהדין תלוי בחקירה לעיל האם שכירות היא כמכירת הגוף לזמן או שהיא רק קניית זכות, שאם נגדיר את השכירות כמכירה גמורה לזמן אזי רשאי השוכר להשכיר, ואם כזכות שימוש בבית אזי אינו רשאי להשכיר. אך באמת אין הכרח לומר כך, משום שאף אם קנה רק זכות שימוש עדיין ניתן לומר שכיון שהוא הבעלים על הזכות הזו, הרשות בידו למוכרה לאחר 1 .
להלכה, השו"ע (חו"מ) בסימן שט"ז פוסק כרמב"ם 2 שהיא כעין שיטה אמצעית, לפיה השכרה לאחר מותרת בתנאי שלא מרבה בדיורין: "המשכיר בית לחבירו לזמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר, משכיר עד סוף זמנו, והוא שלא יהיה מנין בני בית האחר יותר מבני ביתו".
את הגמ' האוסרת להשכיר מעמידים הפוסקים במטלטלין, וזו לשון הסמ"ע (ס"ק א') "ולא אמרו [גיטין כ"ט ע"א, ב"מ כ"ט ע"ב] דאין השוכר רשאי להשכיר, כי אם במטלטלים שמא יבריחם שומר השני ויאבדם, וגם בשדה משום שמא יכחישנה, מה שאין כן במשכיר ביתו דיכול להראות לו כל פרטי עניני ביתו ויתנה עמו שיחזירנו כן בשלימותו"
נחזור לענייננו, אמנם לפי פסק השו"ע רשאי השוכר להשכיר, ולכן נראה שלשוכר הראשון מותר להשכיר לשני את הימים שנותרו לו בדירה, אולם כל זה נכון רק אם לא נזכר תנאי בחוזה השכירות עם בעל הדירה המגביל זכות זו, אולם בדרך כלל בעל הדירה מכניס לחוזה סעיף האוסר על השוכר להשכיר ללא רשותו, וכל תנאי שבממון קיים.
ג. דין זה נהנה וזה לא חסר
הסוגיה מובאת במסכת בבא קמא (כ' ע"א-כ"א ע"א): "הדר בחצר חבירו שלא מדעתו, צריך להעלות לו שכר או אין צריך? היכי דמי? אילימא בחצר דלא קיימא לאגרא וגברא דלא עביד למיגר, זה לא נהנה וזה לא חסר! אלא בחצר דקיימא לאגרא וגברא דעביד למיגר, זה נהנה וזה חסר! לא צריכא, בחצר דלא קיימא לאגרא וגברא דעביד למיגר, מאי? מצי אמר ליה מאי חסרתיך, או דלמא מצי אמר הא איתהנית".
הגמרא קובעת למסקנה כי "זה נהנה וזה לא חסר" - פטור ואינו צריך להעלות לו שכר, אולם כל זה רק בדיעבד, דהיינו, אם כבר דר שם שלא מדעת בעל הבית וכעת בעל הבית דורש שישלם, אזי הדין הוא שפטור מלשלם. אך נשאלת השאלה מה הדין אם בעל החצר מגלה דעתו מראש שאינו מרשה לדור בחצרו ללא שכר? לעניין זה נזקק הגהת אושר"י (שם, פ"ב סימן ו' הגהה ב') וכתב "וגם מתחילה יכול לעכב על ידו שלא יכנס בביתו אף על פי שאינו חסר כלום, ואין בזה משום מידת סדום אלא במה שכבר דר אין צריך להעלות לו שכר". כלומר אם מגלה דעתו מראש שרוצה שישלם לו צריך לשלם לו ואין כאן מדת סדום, ולא אמרינן זה נהנה וזה לא חסר אלא בדיעבד 3 .
הדברים הובאו להלכה ברמ"א. השו"ע (חו"מ שס"ג, ו') פסק "הדר בחצר חבירו שלא מדעתו, שאמר לו: צא, ולא יצא, חייב ליתן לו כל שכרו. ואם לא אמר לו: צא, אם אותה חצר אינה עשויה לשכר, אינו צריך להעלות לו שכר". והרמ"א מוסיף: "ודוקא שכבר דר בו, אבל לא יוכל לכופו לכתחילה שיניחנו לדור בו, אף על פי דכופין על מדת סדום במקום שזה נהנה וזה אינו חסר, הני מילי בדבר דאי בעי ליהנות לא יוכל ליהנות. אבל בכי האי גוונא דאי בעי בעל חצר ליהנות ולהרויח להשכיר חצירו היה יכול, אלא שאינו רוצה, אין כופין אותו לעשות בחינם".
ד. שעבודא דרבי נתן
דין זה מוזכר בגמרא בכתובות (י"ט ע"א) ובעוד מקומות: "תניא, רבי נתן אומר: מנין לנושה בחבירו מנה וחבירו בחבירו, מנין שמוציאין מזה ונותנין לזה? תלמוד לומר: (במדבר ה') ונתן לאשר אשם לו".
ביאור הדין: אם ראובן לוה כסף משמעון ונוצר שעבוד נכסים של ראובן לשמעון, ואחר כך שמעון לוה כסף מלוי ונוצר שעבוד נכסים של שמעון ללוי, חידשה התורה שאנו מסתכלים על התמונה בצורה כזו כאילו מראש ראובן לוה כסף מלוי, וישנו כעת שעבוד נכסים של ראובן ללוי, ולוי יכול לבוא ישירות לראובן ולגבות את חובו (להרחבה בשיטות השונות בהבנת דין השעבוד של רבי נתן עיין בחלק גבורת חנניה בנושא "שעבודא דר' נתן בעניין אשה שלותה למזונותיה").
השו"ע הקדיש סימן שלם בחושן המשפט (סימן פ"ו) לדין השעבוד של רבי נתן על כל פרטיו. במקרה שלנו, אם נוצר חוב בין השוכר הראשון לבעל הדירה כתוצאה מאי ניקיון וצביעת הדירה, וישנו חוב של בעל הדירה לשוכר השני להעמיד לו דירה צבועה ונקיה, חל דין "שעבודא דרבי נתן" והשוכר השני מתחשבן עם השוכר הראשון, ויכולים להתקזז על היומיים האלה.



^ 1.בישוב הסתירה במרדכי הובאו תירוצים שונים, קצות החושן (שט"ז ס"ק ב') מחלק כך, אם שילם השוכר למשכיר מראש את כל דמי השכירות אזי המשכיר הוא המוחזק ויכול לומר לשוכר שמרשה שרק הוא ישב שם או שיצא, לבין אם דמי השכירות עדיין ביד השוכר שאז השוכר מוחזק וידו על העליונה. נתיבות המשפט (שם ס"ק ג') מחלק באופן אחר, אם המשכיר דר עמו אין השוכר רשאי להשכיר לאחר כי בכך מזיק את המשכיר לדור עם מי שאינו חפץ, לבין אם השוכר דר לבדו שרשאי להשכיר למי שירצה.
^ 2.שיטת הרמב"ם וראיותיו מובאים בנימוקי יוסף במסכת בבא מציעא דף מ"ט ע"א בדפי הרי"ף.
^ 3.וכן פסק המרדכי שם סימן ט"ז.
עוד בנושא שכירות דירה
שאל שאלה

לא ניתן להעביר הודעה לרבנים באמצעות מערכת התגובות.

את המידע הדפסתי באמצעות אתר yeshiva.org.il