ישיבה - בשביל זה יש אינטרנט

ביטול עיסקת נדל"ן שסוכמה ע"י זכרון דברים ;">

דף הבית בית מדרש משפחה חברה ומדינה דיני ממונות וצדקה עסקאות, חוזים והסכמים Bookmark and Share
גירסת הדפסה קרא ב - word
שלח לחבר

ניסן תשס"ו

ביטול עיסקת נדל"ן שסוכמה ע"י זכרון דברים


סוכם על ידי תלמידים

מוקדש לעלוי נשמת
חנה בת חיים

נערך על ידי הרב יואב שטרנברג

המקרה: המוכר התחייב למכור מבנה מגורים לקונה. בין המוכר והקונה נחתם 'זכרון דברים', ובו הופיעו הפרטים הבאים: 1. מחיר הנכס 2. אופן וזמני התשלום 3. מיקומו המדויק של הנכס 4. שמות המוכר והקונה 5. תאריך חתימת זכרון הדברים.

הקונה שילם סכום ראשוני בשעת החתימה, ולאחר מכן שילם סכומים נוספים על פי מה שהוסכם בזכרון הדברים.

התביעה: לאחר זמן חזר בו הקונה, והוא תובע מן המוכר להחזיר לו את כספו.

תשובת הנתבע: הנתבע משיב, כי שני הצדדים התייחסו לזכרון הדברים כאל חוזה, וראיה לדבר, שהקונה שילם תשלומים נוספים על פי מה שסוכם בזכרון הדברים, למרות שהגיע זמן כתיבת החוזה, על פי זכרון הדברים, והוא לא נכתב.

פסק הדין: המוכר והקונה אינם יכולים לחזור בהם מביצוע העִסקה, ולכן הקונה חייב לשלם למוכר את מלוא הסכום שקצבו ביניהם לתשלום על הנכס.

הנימוקים: מבחינה משפטית, זכרון דברים שבו מופיעים הנתונים הבאים: 1. מחיר הנכס 2. אופן וזמני התשלום 3. מיקומו המדויק של הנכס 4. שמות המוכר והקונה 5. תאריך חתימת זכרון הדברים - הרי הוא תקף כחוזה לכל דבר, והצדדים יכולים לכוף האחד את השני לקיים את המכירה אפילו ללא כתיבת החוזה. הצורך בכתיבת החוזה הוא רק כדי להוסיף את התנאים השוליים המופיעים בכל מכירת נכס, כגון סיוד הדירה, התייחסות לגבי רהיטים שישארו בדירה וכו'.

ישנן מספר בעיות המתעוררות בזכרון דברים, כאשר הוא נעשה בנוסח המקובל:
א. הט"ז בהלכות קידושין (אה"ע סי' נ ס"ק י"ב) כתב בעניין כתיבת התנאים בין חתן לכלה שכותבים באירוסין, שאם עשו קניין בתחילה וכתבו ראשי פרקים כנהוג, הרי ברור שכוונתם היתה לכתוב אחר כך תנאים מפורטים, ולא נוצרה התחייבות עד עשיית התנאים בפועל, משום שלא היתה גמירות דעת. וכן כתב גם הבית שמואל (שם ס"ק ט"ו). ואם כן, כיוון שבדרך כלל כותבים חוזה לאחר כתיבת זכרון הדברים, לא חלה המכירה עד לכתיבת החוזה.

ב. בגמ' במסכת בבא בתרא (נא.) מבואר, שהלשון שכותבים בשטר מכירה היא: 'שדי מכורה לך' - לשון הווה. אולם, בזכרון דברים, הנוסח הוא הרבה פעמים 'הריני מתחייב למכור נכס זה לפלוני'. לשון זו אינה לשון מכירה, אלא לשון של קניין דברים בעלמא, שאינו מועיל.

ג. בקצות החושן (סי' קצא ס"ק א) כתב, שכאשר כותבים שטר קניין, צריך שיהיה נייר השטר של המוכר, משום שבעינן 'ספר מקנה'. בזמננו, מצוי הרבה פעמים, שהקונה כותב את נוסח השטר על נייר שלו, וחותמים הצדדים על נייר זה. וכיוון שאין הוא מקנה למוכר את הנייר, לא מועיל נייר זכרון הדברים מדין קניין שטר.

אולם, למרות בעיות אלו יש לקבל את החוזה במקרה דנן:
א. דברי הט"ז שהוזכרו לעיל, נכונים דווקא בראשי פרקים של שטר תנאים, שכן אותם ראשי פרקים באמת חסרי ערך, וראשי הפרקים נכתבים שלא בנוסח של שטר. אבל כיוון שבזכרון דברים נמצאים ממילא כל הפרטים הקיימים גם בחוזה, ובחוזה נוספים רק פרטים שוליים, הרי זה שטר ממש

ב. אמנם לא היתה בזכרון הדברים לשון מכירה, אבל בדרך כלל יש בזכרון הדברים לשון התחייבות - 'אני מתחייב למכור', ולשון התחייבות מועילה (שו"ע חו"מ סי' ס ס"ו). דעת "נתיבות" (שם סי' רו ס"ק ה), שהתחייבות לתת או למכור נחשבת גם כן כהתחייבות, וכן פסקו "נודע ביהודה" (מהדורה קמא, חו"מ סי' כו) ו"אמרי בינה" (הלכות הלוואה סי' נא). ולפי זה, הנכס אמנם לא עבר לבעלות הקונה, אבל יכול הקונה לכוף את המוכר למכור לו את הנכס, כיוון שחלה התחייבות על המוכר למכור לו את הנכס. אבל, אם לא נכתבה בזכרון הדברים התחייבות דומה של הקונה לשלם ולקנות את הנכס (בלשון התחייבות) - יכול הקונה לחזור בו.

ג. המחבר שו"ע חו"מ (סי' קצא ס"ג) כתב, שגם 'שטרי דידן' נחשבים כשטרות קניין. וכתב הסמ"ע (שם ס"ק ו):
"והטעם, כיוון דנזכר בהם עניין מכירה, ואע"פ שנכתב בהם לשון עבר, מכרתי או נתתי. וגם בקרא מצינו לשון עבר במקח שנאמר 'נתתי כסף השדה קח ממני'".

ולכאורה יש לשאול על הסמ"ע - אם לשון השטר אינה מועילה, מדוע מועיל שנזכר בו 'עניין מכירה'? דעתו של הרב רלב"ג היא, שכיוון שנהגו לכתוב בלשון זו, וברורה כוונתם של המוכר והקונה ברצונם לקיים את המקח בשעת מסירת השטר, אין זה משנה אם כתב בלשון עבר, כיוון שנזכר בהם עניין מכירה, וברורה כוונתם. ואם כן, יש לומר שכיוון שבימינו נהגו לכתוב בחוזים בלשון עתיד: 'המוכר ימכור לקונה', או 'המוכר מתחייב למכור לקונה', ומבחינת החוק הדבר ברור וידוע כי של חוזים שכתובים בהם לשונות אלו תקפים ומחייבים, והקונה נחשב כבעל הנכס, ויכול לכוף את המוכר להעביר את הנכס בטאבו על שמו - יש לומר שגם בדין תורה לשון זו טובה, ויכול למכור בשטר זה, ומועיל משום 'קניין שטר'.

חזרה למעלה

את המידע הדפסתי באמצעות אתר yeshiva.org.il