טענות שוכרי דירה כנגד בעלי הדירה בגין ליקויים | הרב עקיבא כהנא | בית המדרש

מדורים
הלכה פסוקה

קטגוריה משנית

3 דק' קריאה

המקרה בקצרה: הנתבעת הנה בעלת דירה שהתובעים שכרו למשך שנתיים עם אופציה להארכה לשנתיים נוספות. התובעים תבעו תביעות רבות על ליקויים שהם תיקנו בעצמו או על השיהוי בתיקון. בנוסף, במערכת הביוב היתה תקלה ועל כך התובעים קיבלו קנס, הם סירבו לשלם את הקנס וביקשו להישפט, בטענה שהתשלום יפגע בשמם הטוב. עבור זה התובעים מבקשים נוסף. התובעים טענו עוד שהנתבעים ביקשו מהם לפנות את הדירה לפני תום תקופת האופציה, מה שחייב אותם להוצאות משפטיות נוספות עליהם הם מבקשים פיצוי.

לטענת הנתבעת מדובר בתביעת כספים ללא ביסוס הלכתי או משפטי או עובדתי וזאת משום שהנתבעת עמדה בהתחייבות שלה בנוגע לתיקונים בדירה, וכן בגלל שאין בהלכה פיצוי על עגמת נפש ועל הוצאות משפט.

הנתבעת הגישה תביעה נגדית כנגד התובעים, עבור תיקון רצפת הפרקט ב-600 ₪, ועבור הוצאות משפטיות שנדרשו להוציא בגלל שהתובעים הגישו את התביעה בבית המשפט למרות שבחוזה יש תניית בוררות הקובעת שכל מחלוקת תוכרע בבית דין של תורה. בנוסף, הם ביקשו פיצוי על כך שהתובעים לא סיידו את הדירה אף שהתחייבו לכך בחוזה. התובעים השיבו כי הם צבעו את הדירה, למעט מקומות מסוימים.

הלכה פסוקה (260)

הרב עקיבא כהנא

263 - מחלוקת בנוגע לליקויים בחבילת נופש

264 - טענות שוכרי דירה כנגד בעלי הדירה בגין ליקויים

265 - קביעת שיעור התשלומים עבור שמירה בגין שטחים חקלאיים

טען עוד

פסק הדין: על התובעים לשלם לנתבעים 7,090 ₪.

נימוקים בקצרה:

1. אחריות המשכיר לתיקון ליקויים בדירה מושכרת
לפי ההלכה (רמב"ם שכירות ו, ג ושו"ע חו"מ שיד, א) המשכירים חייבים לתקן ליקויים המונעים מהשוכר לגור בבית בצורה תקינה, וכן כל ליקוי שתיקונו מחייב בעל מקצוע (ראו עוד – חוקי התורה: שכירות מקרקעין סעיף 14 (2) ). ערוך השלחן (חו"מ שיד, ד) כתב שהמנהג הוא שאם הליקויים לא נוצרו בפשיעת השוכר, המשכיר חייב לתקנם. כך גם נקבע בסעיף 24 להסכם שבין הצדדים. מבין הליקויים שנמנו על ידי התובעים, ישנם ליקוים שבאחריות המשכיר לתקן אותם, והוא אכן ביצע אותם. התובעים טענו כי התיקון לא היה על ידי איש מקצוע. אולם, מעיון בחוזה עולה כי נכתב שהמשכירים יכולים לבצע תיקונים בעצמם, ולכן אין בכך הפרה של ההסכם.
2. האם שוכרים זכאים לפיצוי על עיכוב בתיקון ליקויים במושכר?
התובעים טענו שהם המתינו זמן רב עד לתיקון הליקוים, והם ביקשו פיצוי על כך. לפי ההלכה יש זכות לשוכר להפחית מדמי השכירות כאשר ליקוי משמעותי לא תוקן בזמן סביר (חוקי התורה: מקח טעות עקב אי התאמה, סעיף 14; חוקי התורה: שכירות מקרקעין סעיף 16). ובלבד שליקוי כזה היה גורם לכך להפחתה של שכר הדירה אילו השוכר היה יודע על כך מראש. בית הדין סבר שהתנאים להפחתה בתשלום לא מתקיימים במקרה הנדון, כיוון שלא מדובר בליקויים שמפריעים לתובע לעשות שימוש בדירה וכך גם עלה מדבריו בבית הדין. זאת, למעט, השיהוי בצביעת חדר השינה, שגרם הפרעה בשימוש לבן החולה באסטמה, ובתורת פשרה בית הדין חייב את הנתבעים בפיצוי על השיהוי בתיקון. בנוסף בית הדין חייב את הנתבעת בבפיצוי על תיקון תריס שארך זמן רב מהרגיל (כארבע שעות) ללא שהנתבעים עדכנו את התובעים.
3. האם השוכר רשאי לתקן בעצמו ליקוי ולקזז מדמי השכירות
המאירי (בבא מציעא קא ע"ב) כתב ששוכר יכול לתקן בעצמו ולהטיל את העלות על המשכיר, כסף הקדשים (שיד, א) כתב גם שהשוכר צריך להישבע שהוא אכן תיקן. בספר פתחי חושן (שכירות ו, הערה לז) כותב שבמקרה דחוף יכול השוכר לבצע תיקון לאחר זמן קצר.
במקרה זה, התובעים הציגו חשבונית על תיקונים, אולם, חלק מהתיקונים הם תיקונים שבאחריותם ולא באחריות הנתבעת. בנוסף הנתבעת כלל לא ידעה על התיקונים הללו בזמן אמת. בנוסף, התובעים לא תיעדו את התקלות שלטענתם תוקנו. זאת ועוד, במקרה הנדון לא מדובר בתיקונים דחופים ממש, ולכן הנתבעת יכולה לטעון שאילו היתה יודעת על הליקויים היתה מתקנת אותם בעצמה, לפיכך, אליה לשלם תשלום חלקי על הטרחה שנחסכה ממנה (עפ"י פתחי חושן גניבה ואונאה ח, סעיף כ).
4. התקלה בביוב
תביעת התובע לפיצוי בגין התקלות בביוב נדחית, משום שזו תקלה הקשורה לבניין כולו ולא לנתבעת, כך גם תביעת פיצוי בגין שם רע, שלא נבעה ממעשי הנתבעת. ואכן, גם בית המשפט פטר את הנתבעת מתשלום הקנס על התקלה.
5. הכרעה בתביעות הנגדיות
לגבי התביעה לתיקון הפרקט, בית הדין פוטר את התובעים משום שיתכן והדבר נבע משימוש סביר של התובעים.
לגבי סיוד הדירה, הנתבעים תבעו את התובעים על עלות הצביעה בסך 4,771 ₪. בתחילה התובעים טענו שצבעו את כל הדירה אולם לאחר מכן הודו שחלק מהדירה לא היתה סוידה. בית הדין הכריע כי היתה חובה על התובעים לסייד את הדירה בתום השכירות, ולמרות שהנתבעת לא דרשה זאת במשך זמן רב היא לא איבדה את זכותה לתבוע פיצוי על כך. בפועל, בית הדין חייב את התובעים רק בשליש מעלות סיוד מקצועי, משום שבדרך כלל המחויבות החוזית היא לצביעה לא מקצועית.
6. הוצאות משפט
הנתבעים ביקשו להטיל על התובע הוצאות משפט בגין ההליך שהתנהל בבית המשפט. בית הדין קבע כי הוא אינו מתערב בהחלטות של ערכאות קודמות. אך לגבי ההליך הזה, בית הדין סבר שיש להטיל על התובעים חיוב בהוצאות בסך 7,000 ₪, בגין התביעות המנופחות, והוצאות על דיונים מיותרים.

דיינים: הרב אהרן פלדמן, הרב ישועה רטבי, הרב אבישי קולין

הלכה פסוקה