ישיבה - בשביל זה יש אינטרנט

הפרת חוזה שכירות ;">

דף הבית בית מדרש מדורים חמדת ימים הלכה פסוקה Bookmark and Share This Shiur in English
גירסת הדפסה קרא ב - word
שלח לחבר

אב התשס"ו

הפרת חוזה שכירות


נערך על ידי הרב

מוקדש לעלוי נשמת
ציפורה בת דוד

פסק הדין אותו אנו מביאים השבוע נכתב בבית הדין שע"י הרבנות ירושלים.
תיאור המקרה: התובע השכיר דירה לנתבע. הנתבע איחר מספר פעמים בתשלום דמי השכירות. כמו כן, הנתבע השכיר (ברשותו של התובע) חדר מהדירה לאדם שלישי, על מנת שישמש כמכבסה. ההסכם היה, שהנתבע ישלם עבור החדר שהוא משכיר 'כראות עיניו'. בפועל, שילם הנתבע רק עבור חודש אחד, ואחר כך הפסיק לשלם, אף על פי שהמשיך להשכיר את החדר. יש לציין, שבדרך כלל היה בא עם הפועל אדם נוסף מהחברה, שתפקידו להסדיר את העניינים הכספיים, ובפעם האחרונה, שבה הפועל המפוטר לקח את הכלים, לא בא אותו אדם.

התביעה: (א) התובע טוען, כי האיחור בתשלומים הוא הפרה יסודית של החוזה, ולכן הוא דורש לבטל את חוזה השכירות בינו ובין הנתבע, ואם הנתבע מעוניין להמשיך לגור בשכירות - עליהם לערוך חוזה חדש. (ב) התובע תובע תשלום עבור השכירות שהשכיר הנתבע את החדר לאדם השלישי.

פסק הדין : (א) איחור בתשלומים, כאשר ברור שהתובע השכיר משום שהיה זקוק לכסף בזמן, הוא עילה לביטול החוזה. (ב) לאחר ששילם הנתבע פעם אחת עבור החדר שהשכיר, גילה דעתו מה נחשב אצלו 'כראות עיניו' ושוב הופך סכום זה לחלק בלתי נפרד מדמי השכירות.


הנימוקים: הגמרא (בבא מציעא עז:) אומרת, שאם אדם מכר לחברו שדה, ונתן הקונה מקצת הדמים, והיה התובע חוזר ותובע ממנו את שארית התשלום, לא נקנה השדה. וביאר רש"י, שהסיבה היא, כי היות שהמוכר חוזר ותובע כל הזמן את הקונה על שארית הדמים, הרי זו ראיה שלא מכר את השדה אלא מפני שהיה זקוק לכסף; ומכיוון שהקונה אינו משלם בזמן, הרי אדעתא דהכי לא מכר לו. בנדון דידן, ברור לכול, כי התובע לא השכיר את הדירה אלא על מנת לשלם עבור שהיית אמו בבית אבות, והוא זקוק לכסף בזמן. ולכן, איחור בתשלום השכירות מבטל את חוזה השכירות.

מבואר בנמוקי יוסף (בבא קמא ט. מדפי הרי"ף), שכשמדברים על שוכר שהשכיר את הבית ששכר לאדם אחר, יש להבדיל בין שכירות ברשות ובין שכירות שאינה ברשות. במקרה של שכירות שאינה ברשות, פשוט שהרווח הולך למשכיר הראשון. לעומת זאת, במידה ומדובר על שכירות ברשות, כותב הנמו"י שברור שהרווח שייך לשוכר. הנמו"י נותן שתי דוגמאות לשכירות ברשות: (א) כגון שהתנה במפורש עם המשכיר, שיוכל להשכיר לאדם אחר. (ב) כגון שלשוכר השני אין יותר בני בית מאשר לשוכר הראשון, שאז מן הדין כופה השוכר את המשכיר להשכיר לאדם אחר.

הרמ"א (חו"מ סימן שסג סעיף י) מביא את דברי הנמוקי יוסף, אבל רק את הדוגמא השניה. ואולי הוא סובר, שרק במידה שיש לשוכר זכות מן הדין להשכיר את הנכס לאחר, דמי השכירות הולכים לשוכר, אבל אם הזכות מוקנית רק מכח הסכם, אין דמי השכירות הולכים לשוכר, אלא למשכיר. בימינו, המנהג המקובל הוא, שאין השוכר רשאי להשכיר את הדירה לאחר בלי רשות מפורשת. וממילא, השאלה האם השכר הולך לשוכר או למשכיר הראשון, תלויה בשאלה איך להבין את דברי הרמ"א - האם גם במקום שרק מחמת הסכמת המשכיר רשאי השוכר להשכיר את הנכס, הולך שכר הדירה לשוכר. למרות שמדברי קצות החושן (שם סק"ח) משמע שהבין כדברי הנמו"י, קבע בית הדין שזהו ספקא דדינא. ובנידון דידן, היות שהנתבע מוחזק בדמי השכירות, אי אפשר להוציא אותם ממנו. אמנם, היות שהתובע התנה עם הנתבע, שאם ירצה להשכיר לאחר חדר, יצטרך להוסיף בדמי השכירות, אין כאן זכות השכרה הקנויה לשוכר, אלא זכות זו תלויה ועומדת - אם יעמוד בדבריו ויוסיף שכר לתובע, תיקנה לו הזכות, ואם לא - לא. ומכיוון שבסופו של דבר לא שילם הנתבע לתובע עבור הזכות להשכיר, ממילא איבד את זכותו, ולכן גם לדעת הנמוקי יוסף דמי השכירות של החדר שהשכיר הנתבע, צריכים להגיע לידי התובע.

לגבי חישוב גובה דמי השכירות; במקום שלא פירשו כלל את גובה דמי השכירות, הרי אומרת המשנה בבבא מציעא (פג.) שהכל כמנהג המדינה. וכתב הרי"ף, שאם יש כמה שערים לשכר, אין למשכיר אלא הפחוּת שבהם, משום המוציא מחברו עליו הראיה. בנדון דידן, היות שהצדדים הסכימו שהנתבע ישלם 'כפי ראות עיניו', הרי פשוט שהכל תלוי ברצונו הטוב של הנתבע, בלי קשר לשכר המקובל בעיר במקרים דומים. אמנם, מאחר שהנתבע גילה מהו 'ראות עיניו' שהתחייב בחוזה, נתגלה הדבר, שעל סכום זה הייתה ההתחייבות, והוא חייב בו כחיובו בעיקר השכירות שפורש בחוזה. כמובן, שאם התובע גובה ישירות מהשוכר השני את דמי השכירות עבור החדר, עליו לנכות חלק מדמי השכירות שהוא גובה מהנתבע.

חזרה למעלה

את המידע הדפסתי באמצעות אתר yeshiva.org.il