ישיבה - בשביל זה יש אינטרנט

פסק דין: ביטול מקח וחיוב העמדתו ;">

דף הבית בית מדרש מדורים חמדת ימים הלכה פסוקה Bookmark and Share
גירסת הדפסה קרא ב - word
שלח לחבר

תמוז תשס"ז

פסק דין: ביטול מקח וחיוב העמדתו

עורך: הרב יואב שטרנברג



מתוך העלון חמדת ימים
www.eretzhemdah.org


מוקדש לרפואת
יהודה בן הדסה הינדה מלכה


תיאור המקרה:לנתבע הייתה דירה הממוקמת ליד מסלעה. הנתבע הרחיב את דירתו, באופן שחצר הבית נהייתה סמוכה למסלעה. הנתבע מכר את הדירה לתובע.

התביעה:התובע טוען, שאבנים גדולות מתגלגלות מהמסלעה לתוך החצר, ועל פי עדות בעלי מקצוע, הדבר מהווה מפגע מסוכן. הוא תובע מהנתבע לשאת בעלויות הדרושות לשם הבטחת השימוש הבטוח בחצר, כפי המתחייב על פי התקנים המקובלים בעניין זה.

תשובת הנתבע:הנתבע טוען מספר טענות: ראשית, הוא טוען שאם יש כאן מום, המקח בטל, והוא מעדיף לקבל את הבית בחזרה. שנית, במידה שבית הדין יחייב אותו בתיקונים, הוא מוכן לתקן בעצמו, אך אינו מוכן לשאת בעלויות של מהנדס שיפקח על כך שהבנייה תיעשה כהוגן. הוא מבטיח שהוא יתקן באופן המניח את הדעת.

פסק הדין :בית הדין קבע שאין כאן ביטול מקח, והנתבע צריך לשאת בעלות התיקונים, כולל העלויות של שכירת מהנדס שיפקח על העבודות.

הנימוקים:הר"י מיגאש בתשובה (סימן נא) כותב: "אמנם מה שאמר לו גם כי לא ידעת מהם אני אתקן אותם לך באופן שאסיר המומין הנזכרים מהם. ראוי להתבונן: אם המומין הנזכרים אינם בגוף הבתים אלא באים אליהם ממקום אחר, כגון אמת המים העוברת בהם... שבהסרת המומין הנזכר יהיו הבתים שלמים ונקיים מבלתי שיחדש דבר בגוף הבתים, הנה חויב שמאחר שהוסרו אותם המומין הנזכרים יהיו החליפין קיימים. ואם יהיו המומים בגוף הבתים כגון שהיו כתליהם כפי נגליהם שלמים, ואינם אלא מודבקים... אפילו שבנה הכתלים באופן שסר הרקבון שהיה בהן ויחליף הבנין הנפסד, החליפין אינם קיימין, לפי שהבנין והחדוש שהוא מחדש בהם לא היה בבתים קודם החליפין אבל נתחדש עתה אחר החליפין והיה כאלו פנים חדשות באו לכאן, מה שלא נעשו החליפין על כך".

דהיינו, שאם לאחר תיקון המום, ייחשב החפץ הנקנה כפנים חדשות, אין המוכר רשאי לקיים את המקח ולתקן את המום, אלא המקח בטל, אם רוצה בכך הקונה.

על פי הגדרה זו, בנדון דידן, שהמפגע נמצא מחוץ לחצר הדירה, אין זה מום היכול לבטל את המקח. ואף שכדי לתקן את המום ישנה אפשרות להגביה את הקיר של חצר הדירה ולחזקו, ולכאורה הרי זה דומה לכותל רעוע, שלגביו אומר הר"י מיגאש שהוא נחשב כביטול מקח, אין ממש בדימוי זה, שכן אפשר לתקן את המום גם בדרכים אחרות, כגון ע"י קדיחת ברגי תמך בגב קיר הסלע וכדומה, ולכן אין לראות את המום הנובע מכך שהסלעים מתגלגלים לתוך החצר כמום בגוף הבית.

אמנם, ייתכן שיש אפשרות לבטל את המקח בטל מטעם אחר. שכן, הגמרא (פסחים דף ד:) אומרת, כי אדם שהשכיר לחברו בית בחזקת שהוא כבר עבר בדיקת חמץ, ונמצא שלא עבר, אין זה מקח טעות אפילו אם מקובל באותו מקום לשלם עבור עריכת הבדיקה משום 'דניחא ליה לאיניש לקיומי מצוה בממוניה'. והמגן אברהם (סימן תלז סק"ז) הקשה, מדוע הגמרא צריכה לומר שאין זה מקח טעות משום 'ניחא ליה לאיניש למעבד מצווה בממוניה', הרי העובדה שהבית אינו בדוק אינה מום בגופו, אלא רק עילה לנכות מהמקח את דמי הבדיקה?

בנתיבות המשפט (חושן משפט סימן רלג סק"ד) תירץ, שבית שאינו ראוי לשימוש נחשב ככזה שהמום הוא בגופו. לאור זאת יש לומר, כי היות שהסלעים הנופלים לחצר הופכים את החצר למסוכנת על פי התקנים המקובלים, וממילא היא אינה ראויה לשימוש, הרי זה נחשב כמום בגוף הבית.

נוסף על כך יש להביא את דברי הפרישה (חושן משפט סימן רלב סק"ה) שכתב:
"ורוצה לומר, ודאי אם היה הקלקול פחת וחסרון גדול בבית, היה הדין עם שמעון, שיכול לומר איני רוצה בבית מקולקל אפילו ע"י ניכוי, אבל השתא שאין כאן אלא קלקול מועט וקל לתקנו, אמאי לא יקבלו על ידי ניכוי? ".


הפרישה מתייחס לתשובת הרא"ש, לפיה מי שמכר בית ונמצא שהחלונות או הדלתות היו שבורים, אין כאן ביטול מקח, אלא המוכר ינכה מדמי המקח סכום שיאפשר לקונה לתקן את הקלקולים. וכתב הפרישה, שהדבר אמור דווקא כאשר הסכום המדובר הוא סכום קטן, אבל בסכום גדול, רשאי הלוקח לדרוש את ביטול המקח גם במקרה כזה. בנדון דידן, עלות התיקונים המוערכת גבוהה למדי ביחס למחיר הדירה (כ-6% משווי הדירה) ולכן יש מקום לדבר על ביטול המקח.

למרות האמור לעיל, קבע בית הדין שאין כאן מקום לבטל את המקח. זאת על פי תשובת דברי מלכיאל (חלק ב סי' פה) שהסתפק בכל ביטול מקח, האם המקח בטל מעצמו או רק כאשר הלוקח יגלה דעתו שחפץ בביטול המקח. ולכן, בנדון דידן, אף שהנתבע מעוניין בביטול המקח, בפרט אם יתברר שהוא יצטרך לשלם את עלות התיקון, מכל מקום התובע אינו מעוניין בביטול המקח, ולכן אין לדון כאן בביטול מקח. אבל יש לדון, על מי מוטלת החובה לטרוח בתיקון התקלות במקח.

כבר ציינו שהרא"ש בתשובה (כלל צו סי' ו) כותב, שמי שמכר בית ונמצא שהחלונות או הדלתות היו שבורים, אין כאן ביטול מקח, אלא המוכר ינכה מדמי המקח סכום שיאפשר לקונה לתקן את הקלקולים.
לכאורה, יש לומר שהמוכר רק מנכה דמים משווי המקח, והלוקח הוא שצריך לטרוח ולתקן את הליקויים. הטעם לכך הוא על פי הדין המבואר בשולחן ערוך (חושן משפט סימן תג סעיף ג):
על המזיק לטרוח בנבלה עד שממציא אותו לניזק. כיצד, כגון שנפל השור לבור ומת, מעלה הנבלה מהבור ונותנה לניזק, ואחר כך שמין לו פחת נבלה, שנאמר: כסף ישיב לבעליו והמת יהיה לו, מלמד שהוא חייב להשיב את הנבלה ואת הפחת שפחתה מן החי לניזק.


כל החיוב לטרוח בהעלאת הנבלה מן הבור מוטל על המזיק הוא מגזרת הכתוב 'והמת יהיה לו'. אבל אלמלא גזרת הכתוב, היה הניזק צריך לטרוח בהעלאת הנבלה, כיוון היא שלו. ואם כן, במקרה שעליו דיבר הרא"ש, היות שהקונה הוא הבעלים של הבית, הרי התיקונים אינם מוטלים על המוכר, אלא על הקונה, שכן במקח טעות לא נתחדשה גזרת הכתוב כעין 'והמת יהיה לו'.

אולם יש לומר, שבנזיקין מוטלת על המזיק רק חובה לשלם את מה שהזיק, אבל לא להחזיר את המצב לקדמותו, ולכן חובת העלאת הנבלה היתה על הניזק אלמלא גזרת הכתוב. אולם במקח, יש אולי חובת הגוף על המוכר להעמיד את המקח וממילא אין לדמות זאת לדין בנזיקין.

בית הדין קבע, על סמך דברי אולם המשפט (סי' רלב סעיף ה) ומגן האלף (או"ח סי' תלז סעיף ג), שבמכר אכן יש על המוכר חובה להעמיד את המקח, ועל המוכר לטרוח בתיקונים הדרושים.

בהתייחס לשאלה, האם הנתבע צריך לשלם עבור פיקוח על התיקונים שייעשו, בית הדין קבע, שהתיקון צריך להיעשות בליווי של מפקח בלתי תלוי, כדי שיתברר שאכן התיקון הפך את החצר לבטוחה. בית הדין קבע, שגם את הוצאות המפקח חייב הנתבע לשלם, משתי סיבות:

ראשית, אם באמת ישנו חשש סביר שהמפגע עלול לגרום נזק, ברור שחובת ההוכחה על כך המפגע סולק מוטלת על הנתבע, ודבר זה יכול להיעשות רק על ידי אדם מוסמך המבין בעניינים אלו. שנית, גם אם המפגע אינו מסוכן באמת, אלא רק מחמת 'תקן' המקובל על הרשויות, סוף סוף על הנתבע להוכיח שעשה את עבודתו בהתאם למקובל, והמקובל הוא לעשות על פי התקן.
חזרה למעלה

את המידע הדפסתי באמצעות אתר yeshiva.org.il