ישיבה - בשביל זה יש אינטרנט

קנייני קרקעות ;">

דף הבית בית מדרש משפחה חברה ומדינה דיני ממונות וצדקה עסקאות, חוזים והסכמים Bookmark and Share
גירסת הדפסה
שלח לחבר

אב תשס"ח

קנייני קרקעות


מתוך העלון חמדת ימים
www.eretzhemdah.org


מוקדש לרפואת
מיכאל בן מזל טוב

בגליון זה נעסוק בקנייני קרקעות.
המשנה במסכת קידושין (כו.) אומרת שקרקעות נקנות בשלושה קניינים - כסף, שטר וחזקה. בקניין כסף דנו בגליון הקודם. השבוע נדון בקניין שטר.

לשון השטר
הברייתא במסכת קידושין (כו.) מסבירה, כיצד מועיל שטר קניין: "בשטר כיצד? כתב לו על הנייר או על החרס אע"פ שאין בהם שוה פרוטה שדי מכורה לך, שדי נתונה לך - הרי זו מכורה ונתונה".
מדברי הברייתא עולה, שלשון השטר צריכה להיות לשון הווה. בברייתא במסכת גיטין (מ:) מבואר, שגם אם השטר כתוב בלשון עבר, הוא מועיל. אולם, כאשר השטר נכתב בלשון עתיד, נחלקו רבי מאיר וחכמים: "ת"ר: האומר נתתי שדה פלונית לפלוני, נתונה לפלוני, הרי היא שלו - הרי היא שלו; אתננה לפלוני - ר"מ אומר: קנה, וחכמים אומרים: לא קנה. אמר רבי יוחנן: וכולן בשטר".
סברתם של חכמים היא, שכאשר השטר נאמר בלשון עתיד, הוא אינו מתאר את פעולת הקניין שנעשתה, אלא זו רק הודעה על התחייבות לעשות קניין בעתיד. והשטר כשלעצמו איננו מעיד על מעשה הקניין. לשאלת תוקפה של ההתחייבות מסוג זה נקדיש דיון נפרד בגליון אחר.

הצורך בעדים בקניין שטר
נקודה נוספת העולה מהברייתא במסכת קידושין היא, שהשטר יכול להיכתב על ידי המקנה בעצמו, בגוף ראשון; אין השטר צריך להיכתב על ידי עדים, בלשון עדות. זאת בניגוד ללשון הרגילה בשטרות, שהיא דברי העדים החתומים על השטר (כדוגמא לכך נביא את לשון הכתובה: 'אנן סהדי איך החתן אמר להדא בתולתא שפירתא הוי לי לאינתו...'. אומנם כיום מקובל שגם ההחתן חותם בסוף, אבל זהו מנהג מאוד חדש. הכתובה איננה דברי החתן, אלא עדותם של עדי הכתובה על מה שאמר החתן).
כידוע, בקידושין וגירושין, יש הכרח בעדים בשעת הקידושין והגירושין, כדי לתת תוקף למעשה. עדים אלו נקראים עדי חלות, משום שללא עדותם, לא חלים הקידושין והגירושין. הגמרא במסכת קידושין (סה:) אומרת, שמעשה קניין של ממון איננו זקוק לעדים - 'לא איברו סהדי אלא לשקרי'. עדים בממונות הם עדי ראַיה בלבד, ולא עדי חלות. אולם, כפי שנראה לקמן, קניין שטר הינו חריג בעניין זה.
במסכת גיטין (כו: ועוד) נחלקו רבי מאיר ורבי אלעזר, אלו עדים נחוצים בגט מן התורה. לדעת רבי מאיר, העדים היוצרים את חלות הגירושין הם העדים החתומים על השטר. לעומת זאת, לדעת רבי אלעזר עדי החלות הם העדים המעידים על מסירת הגט מיד הבעל ליד האשה. לדעת רבי אלעזר, אין צורך שעדים יחתמו על הגט.
להלכה נפסק כדעת רבי אלעזר. ונחלקו ראשונים, אם הלכה כמותו רק לגבי גיטין וקידושין, או גם לגבי ממונות, דהיינו, האם שטר שלא נחתם בעדים ונמסר בפני עדים נחשב שטר. הרמב"ם (הלכות מלוה ולוה פרק יא הלכה ב) פוסק ששטר כזה נחשב שטר. כדעתו פוסק גם השולחן ערוך (חושן משפט סימן נא סעיף ז). אולם, הש"ך (שם סק"ט) מביא חבל גדול של ראשונים הסוברים ששטר ללא חתימת עדים, אינו נחשב שטר.
התוספות (גיטין ד. ד"ה דקיימא) כותבים: "וכן שטר מתנת קרקע או שטר מכר שהוא לקנין קרקע ואינו לראיה, אין מועיל כלום לר' אלעזר אם ידוע שלא נתנו בפני עדים. מיהו יש לחלק, דלענין ממון דמהניא הודאת בעל דין כמאה עדים סגי בעדי חתימה במקום הודאת בעל דין, אבל בקידושין וגרושין לא מהניא הודאת בעל דין משום דמחייב לאחרים דבקידושין אסר לה אקרובים ובגרושין אסר לה אכהן".
בעל קצות החושן (סי' מב סק"א) מבין מדברי התוספות, שהודאת בעל דין מהווה תחליף לעדי המסירה בלבד, אבל התוספות עדיין מצריכים עדי חתימה. וטעמו, שאין שטר בלא עדי חתימה, גם לדעת רבי אלעזר. הודאת בעל דין יכולה להוות תחליף לעדי המסירה, משום שבממונות אין צורך בעדי חלות לקניין, אלא רק בעדי ראיה, כפי שכתבנו לעיל. ולכן, כשיש הודאת בעל דין שהשטר נמסר, הוא מועיל אף שלא נמסר בעדים. אולם, עדי החתימה נחוצים כדי להגדיר את השטר כשטר, ובלא עדים אין כאן שטר אלא נייר בעלמא. לכן, לשיטת התוספות כותב קצות החושן, שטר שלא נחתם בעדים, אינו יכול לשמש כשטר קניין. קצות החושן מבסס את דבריו גם על דברי תוספות במקום נוסף (גיטין י: ד"ה חספא): "אבל שטר מתנה אין כשר לקנות בו מדאורייתא, אלא אם כן יש עדים כשרים בשעת מסירה. ואפילו אם נאמר ששטר מתנה שחתמו בו ישראל כשר לקנות בו בלא עדי מסירה, הינו משום שידוע על ידי עדי חתימה שהן כשרים מן התורה, שבא השטר מיד הנותן ליד המקבל, וכן כשר בהודאת נותן שהוא כמאה עדים. אבל בשטר שחתומים בו נכרים, שאין בו לא עדי חתימה ולא עדי מסירה שכשרין להעיד ולא הודאת בעל דין, לא חשיב שטר לקנות על ידו".
הרי מבואר בתוספות, ששטר שלא נחתם בעדים, ולא נמסר בפני עדים, פסול.
אמנם, בקצות החושן ציין, שהר"ן חולק על התוספות. לדעת הר"ן, רבי אלעזר סובר, שבאופן עקרוני, עדי מסירה מספיקים לבד ליצור שטר. ואף על פי כן, גם גט שנחתם בלבד, ולא נמסר בפני עדי מסירה כשר. הטעם לכך הוא, שעדי החתימה משמשים כעין ראיה על כך שהייתה מסירה כדין. לשיטת הר"ן, כותב קצות החושן, ייתכן לומר, שגם אם השטר לא נחתם בעדים, אלא רק נכתב בכתב ידו של המקנה, הרי הוא משמש כראיה על המסירה, ויהיה אפשר לקנות בו.
בעל נתיבות המשפט (שם סק"א) סבור, שגם לדעת התוספות, שטר בכתב יד המקנה שלא נמסר בעדים, כשר.
נמצא, שלדעת קצות החושן בהבנת התוספות, שטר הוא מסמך 'רשמי' - מעין 'אישור נוטריוני'. כיוון שמדובר במסמך רשמי, מסירתו לקונה יוצרת גמירות דעת. לעומת זאת, על פי הבנת נתיבות המשפט, אין היותו של השטר הנמסר מסמך רשמי יוצרת את גמירות הדעת אלא עצם מעשה המסירה (לדעת רבי אלעזר). מעשה המסירה בפני עדים נותן פומביות להחלטה של המקנה להקנות, שהרי יש עדים על מסירת השטר, וזו הסיבה לגמירות הדעת. אלא שגם כל ראיה אחרת שתהיה לקונה על המסירה, כגון עדי חתימה על השטר או כתב יד המקנה, יוצרת את גמירות הדעת.
יש לציין, שבשולחן ערוך (חושן משפט סימן קצא סעיף א) נפסק: "בשטר כיצד, כתב לו על הנייר או על החרס או על העלה: שדי נתונה לך שדי מכורה לך, כיון שהגיע השטר לידו, קנה, אף על פי שאין שם עדים כלל".
דהיינו, בשולחן ערוך מבואר כדברי נתיבות המשפט, שאין צורך שהשטר ייחתם בעדים.
חזרה למעלה

את המידע הדפסתי באמצעות אתר yeshiva.org.il