ישיבהבשביל זה יש אינטרנט בית המדרש
בית המדרש
- מדורים
- מאגר פסקי דין רבניים
- דיני חוזים
- משפחה חברה ומדינה
- דיני ממונות וצדקה
- עסקאות, חוזים והסכמים
לימוד השיעור מוקדש להצלחת
עם ישראל
הרב צבי יהודה בן יעקב דיין
התובע:א, בעלת החנות
הנתבע:ב, שוכר החנות
עובדות וטענות
התובעת הינה בעלים על מחצית החנות הנידונת. בספטמבר 90 השכירו בעלי החנות (ובכללם התובעת) את החנות לנתבע. בין הצדדים נערך חוזה שכירות, להלן הקטעים הרלונטיים:
1. תוקף החוזה שיחתם יהיה לחמש שנים, ללא אפשרות לדרוש החזרת החנות למשכירים או לב"כ לפני תום התקופה הנ"ל.
2. בתום חמש השנים תהיה לשוכרים אופציה להאריך את החוזה לעוד חמש שנים נוספות.
9. במידה והמשכירים מעונינים בהחזרת הנכס בתום תקופת השכירות, יודיעו על-כך המשכירים 12 חודשים מראש. אם השוכרים ירצו להחזיר את הנכס, יודיעו על-כך למשכירים 3 חודשים מראש.
כיום מבקשת התובעת שהשוכר יפנה את החנות. לדבריה - בספטמבר 94 הודיעו המשכירים לשוכר שיפנה את החנות מאחר והם מעונינים לפתוח במקום חנות, וזאת בכפוף לסעיף 9 לחוזה השכירות. השוכר שתק ולא הגיב. עשרה ימים לפני תום חמש השנים, הודיע למשכירים שברצונו לממש את האופציה, ע"פ סע' 2 לחוזה השכירות.
השוכר מודה בעובדות דלעיל, אך מוסיף וטוען, שהיות והתובעת אינה הבעלים היחידים, וכיון שהבעלים האחרים מעונינים שימשיך בשכירות החנות, והם הרי שותפים לחוזה השכירות, והיות ולא היתה תביעה מצד כל השותפים לחנות שיפנה את החנות, א"כ הוא רשאי להשאר בחנות לתקופת האופציה. אך בעיקר הוא מסתמך על סע' 2 לחוזה השכירות, ולפיו שמורה בידו האופציה להארכת תקופת השכירות.
א. המושג "אופציה"
כאשר בוחנים את חוזה השכירות, יש בפנינו שני זמנים לתום מועד השכירות. הזמן הראשון - תום חמש שנים ממועד השכירות, הוא הזמן המחייב את המשכיר לסיים את זמן השכירות במידה והשוכר יחפוץ בכך. לאמור - במהלך חמש שנות השכירות אין השוכר יכול לכוף על המשכיר שיקבל בחזרה את החנות, אלא במידה ופינה את החנות במהלך החמש שנים עליו לשלם דמי שכירות מלאים (עיין קצוה"ח שטז,א). הזמן הזה (של חמש השנים הראשונות) הוא הן לטובת המשכיר (שאין השוכר יכול לפנות את החנות) והן לטובת השוכר (שאין המשכיר יכול לפנותו).
בתום חמש השנים, שמורה לשוכר האפשרות להאריך את חוזה השכירות לחמש שנים נוספות. המילה "אופציה" מקורה מהמילה הלטינית ,OPTIOשפירושה - בחירה. כלומר, נתנו לשוכר בחירה להמשיך את תקופת השכירות לחמש שנים נוספות. זמן זה הוא לטובת השוכר בלבד. האופציה להארכת תקופת השכירות ע"י השוכר, נהוגה במסגרת של השכרת חנויות, מפעלים ובתי עסק. הסיבה לכך - אם העסק יראה ברכה במהלך התקופה הראשונה, עלול שינוי המקום לגרום לשינוי המזל (לרעה). לכן נהוג לתת לשוכר אפשרות, שבמידת הצורך לא יצטרך לשנות את מקום העסק. בחירה זו תלויה אך ורק בדעתו של השוכר. לאור זאת, בנדו"ד רשאי השוכר להאריך את זמן השכירות בחמש שנים נוספות [במאמר מוסגר אציין, שנראה שאין השוכר חייב לממש את האופציה בשלב אחד. הוא רשאי להאריך את האופציה במספר שלבים, עד לתקופה של חמש שנים נוספות].
ב. פירוש סע' 9 להסכם
אמנם בסע' 9 לחוזה השכירות נאמר שיכולים המשכירים לבקש את החזר החנות בתום תקופת השכירות, וזאת ע"י הודעה של 12 חודשים מראש. השאלה על איזה תקופה מתייחס סעיף זה, על תום תקופת השכירות הראשונה (חמש השנים) או על תום תקופת האופציה (עשר שנים). אם נאמר שהמשכיר רשאי לקבל את החנות בחזרה בתום חמש שנים, וזאת אם יודיע 12 חודשים מראש, א"כ באיזה אופן יכול השוכר לממש את האופציה שבידו. הרי לפי פרשנות זו הבחירה ביד המשכיר לסיים את תקופת השכירות לאחר חמש שנים.
היו שרצו לפרש את סע' 9 ולחלק בין אם רוצה המשכיר לקבל את החנות בחזרה לצורך שימושו האישי, לבין אם רוצה המשכיר להשכיר לאחר בתום חמש שנים. שאם רוצה לקבל את החנות בחזרה בתום חמש שנים לצורך שימושו האישי, רשאי המשכיר לעשות זאת ע"י הודעה של 12 חדשים מראש, ובכך לסכל את האופציה שביד השוכר. אולם אם הוא חפץ שהחנות תהיה מושכרת לאחרים, קמה וגם ניצבה זכות האופציה שיש לשוכר, ולא מועילה הודעה מראש.
פירוש זה לא ניתן להאמר משתי סיבות. ראשית - היכן מרומז בסע' 9 שההודעה מראש מועילה רק ביחס למקרים בהם חפץ המשכיר את החנות לצורך שימושו האישי. זאת ועוד - המשכיר יוכל לעולם לסכל את זכות האופציה ע"י שיודיע לשוכר שחפץ בקבלת החנות לצורך עצמו, ואחרי הפינוי ישכיר את החנות לאלתר לשוכר אחר. שני הפירושים הנ"ל, לא ניתנים להאמר בסע' 9, מאחר והם מרוקנים את סע' 2 (מימוש האופציה של השוכר) מכל תוכן.
ע"כ נראה שאף בתום תקופת השכירות של עשר שנים (השכירות עם תקופת האופציה - שהוא הזמן הראשון שהמשכיר יכול לתבוע את סיום השכירות), על המשכיר להודיע לשוכר 12 חדשים מראש שברצונו לקבל את החנות בחזרה. אף שחוזה השכירות תם בסוף אותה תקופה, מ"מ התנו המשכיר והשוכר שמועד סיום השכירות לא יקבע רק ע"י תאריך הסיום אלא בתוספת הודעה מצד המשכיר.
הסיבה להודעה - כדי שידע השוכר שעליו לחפש לו חנות חדשה. וכן לאידך גיסא - אם השוכר חפץ לסיים את השכירות בתום תקופה של חמש שנים (שהוא הזמן הראשון שמבחינתו ניתן לסיים את תקופת השכירות), אין השכירות מסתימת אלא בתוספת הודעה של השוכר למשכיר 3 חודשים מראש. הסיבה להודעה - כדי שידע המשכיר שעליו לחפש שוכר חדש. הצדדים לחוזה - המשכיר והשוכר - אינם מעונינים שהחוזה יסתיים מבלי שידעו בברור שהחוזה לא יתחדש.
במידה ובתום תקופה של עשר שנים, לא הודיע המשכיר לשוכר ולא השוכר למשכיר לפי תנאי החוזה, תקופת השכירות מתחדשת לפי תנאי החוזה, עד להודעה של אחד הצדדים. ובמקרה של הודעה מצד השוכר, תום תקופת השכירות תהיה שלושה חדשים מזמן ההודעה, ובמקרה של הודעה מצד המשכיר, הרשות נתונה לשוכר להיות בחנות עוד 12 חדשים, אף אם כבר עבר התאריך של עשר שנים.
אף שלהסבר זה יצא שהזמן הראשון בו יכול המשכיר להודיע לשוכר (בתום עשר שנים), שונה מהזמן הראשון בו יכול השוכר להודיע למשכיר (בתום חמש שנות שכירות), כבר כת' לעיל שאכן בחוזה מסוג זה בו ניתנת אופציה לשוכר, יש מצב בו יש שני זמנים לסיום השכירות, זמן לשוכר וזמן למשכיר.
הפירוש הנ"ל בסע' 9 הינו מוכרח, שאם לא נפרש כן, סתרנו את סע' 2 שעל-פיו יש לשוכר אופציה לשכירות. אין כל משמעות בסע' 9 שכוונתו לצמצם או להגביל את אפשרות מימוש האופציה שבסע' 2.
ג. טענות נוספות
ובענין מה שטוענת התובעת שלא ידעה על מה היא חותמת ולא הבינה את משמעות האופציה - כבר נפסק בענין זה בשו"ע חו"מ מה,ג ובחו"מ סא,יג ובאהע"ז סו,יג, שאין החותם על התחייבות יכול לטעון טענת לא הבנתי. ומקור הדין מתש' הרשב"א המיוחסות לרמב"ן (סי' עז) ותש' הרשב"א (סי' תרכט), עיי"ש. וע"כ אין מקום כלל לטענה זו.
ולענין מה ששתק השוכר כשאמרו לו המשכירים בספטמבר 94 שעליו לפנות את החנות בעוד שנה - לענ"ד שתיקה זו לא מעלה ולא מורדת, כיון שאין לתובעת זכות לפנות את השוכר בתום חמש שנים, הודעתה כמאן דליתא דמי. ובשלמא אם היה מודיע השוכר למשכירים באופן ברור ומפורש שאין בדעתו לממש את האופציה, יש לראות בכך הודעה על סיום השכירות בתום חמש שנים, ועל כוונתו לא לממש את האופציה, אך אין בשתיקתו משום הודאה.
סיום השכירות ע"י השוכר יכול להיות אם הודיע על-כך למשכירים בהתאם לסע' 9 לחוזה השכירות, אך אין בשתיקה להודעת המשכיר בכדי למלא אחרי התנאי האמור בסע' 9. העובדה שהודיע למשכירים על מימוש האופציה עשרה ימים לפני תום מועד השכירות, אינה מעלה או מורדת. גם אם לא היה מודיע כלל למשכירים, היה בכך משום מימוש האופציה. למעשה כל זמן שלא הודיע השוכר למשכירים באופן חיובי שברצונו להפסיק את השכירות, נמשכת השכירות באופן אוטומטי עד לתום תקופת האופציה.
כמו-כן, היות ואחד השותפים מעונין בהמשך השכירות - אם היה מדובר כאן בשכירות חדשה, יכול כ"א מהשותפים להתנגד להשכיר את החנות, ורשאי השותף האחר לתבוע חלוקה או גוד או איגוד. אך בנדו"ד לכולי עלמא לא מדובר בשכירות חדשה. תקופת האופציה, בכל פרשנות הינה המשך של השכירות הקודמת, רק שלפרשנות התובעת ניתן לסתור את האופציה ע"י הודעה מראש. כדי לסיים את תקופת השכירות, צריך הסכמה של שני השותפים, וכיון שבנדו"ד אין השותף השני חפץ בסיום תקופת השכירות, אין התובעת לבדה יכולה לדרוש את אי מימוש זכות האופציה.
לאור האמור לעיל:
דוחים את התביעה, ורשאי השוכר לממש את האופציה ולהמשיך את שכירות החנות עד לספטמבר 2000.
מסקנות
א. נתן המשכיר לשוכר אופציה לשכירות, לא יוכל המשכיר לפנות את השוכר שלא מדעת השוכר, לפני תום מועד האופציה.
ב. לפי חוזה השכירות בנדו"ד, מועד סיום השכירות אינו תלוי רק בתאריך אלא גם בהודעה מראש כמוסכם.
ג. אין אדם יכול לטעון על חוזה שחתם, שלא הבין את משמעותו.
ד. כאשר המשכיר תבע את השוכר שיפנה את החנות לפני תום מועד האופציה, והשוכר שתק, אין שתיקתו מהוה הסכמה שנחייב אותו לפנות את החנות.
שיעורים באתר ישיבה
ניווט מהיר

רביבים לימוד מדעים - המפתח להבנת התורה
המדעים השונים נחשבים חוכמה אלוקית | המנורה שהייתה בבית המקדש הייתה בעלת שבעה קנים, כנגד שבע חוכמות העולם ששורשן גנוז בתורה | מי שאינו מצוי בחוכמות אינו יכול להתמנות לחבר בסנהדרין, וממילא אינו יכול להיחשב בין גדולי התורה | הגאון מווילנה עודד את תלמידיו ללמוד מדעים | לתלמיד חכם שאינו מצוי בחוכמות חסרה הבנה רבה בתורה | אם לימודי המדע יובילו לעזיבת התורה, חובה לוותר על המדעים | סיבה נוספת לשילוב לימודים בסיסיים של מדע ושפה (לימודי ליבה) היא שבעזרתם יוכלו הבוגרים לרכוש מקצוע

החופש הגדול חוסן רוחני בימי בין הזמנים
הרב עוסק בחשיבותו המיוחדת של לימוד התורה דווקא בימי בין הזמנים, בהם הלימוד מגיע מתוך בחירה חופשית ומתיקות מיוחדת, המהווה בסיס לחוסן הרוחני של עם ישראל. כמו כן, הרב מדגיש כיצד כוחה של התורה והיראת שמיים משמשים כעוגן חיוני להתמודדות מול אתגרי הרחוב והאווירה המתירנית בתקופה זו.

עקב פרשת עקב – לא תירא מהם
זה הכל בתוכנו בראש שלנו ובהסתכלות שלנו משם הכל מתחיל ולכן השינוי הגדול צריך להתרחש קודם כל בתוכנו ממש בתפיסתנו

פרפראות בפרשה א-ת פ"ש פרפראות בפרשה א-ת-פ"ש פרשת עקב
מה הטעם שבתחלה אמר וְהָיָה עֵקֶב תִּשְׁמְעוּן לשון רבים, ואח"כ אמר וְשָׁמַר יְ-הֹוָה אֱ-לֹהֶיךָ לְךָ לשון יחיד. 'אֶרֶץ אֲשֶׁר אֲבָנֶיהָ בַרְזֶל', אַל תִּקְרֵי 'אֲבָנֶיהָ', אֶלָּא בּוֹנֶיהָ. צריך להבין למה הוציאו את המקרא מידי פשוטו. מה הטעם שבברכות התורה אומר 'בָּרְכוּ אֶת יְ-הֹוָה הַמְּבֹרָךְ'. והוא שם יְ-הֹוָה שהוא מידת הרחמים, ואילו בברכת המזון אומר ברוך א-לוהינו שאכלנו, מזכיר שם א-להים שהוא מידת הדין. מה נשתנה ברכת התורה שחיובה מן התורה הוא לפני הלימוד, שהרי מברך ברכות השחר טרם תחילת לימודו, מברכת המזון שחובתה היא רק לאחר האכילה

קרח מבחן הקטורת של משה
לשיטת רס"ג ורמב"ן משה הציע את מבחן הקטורת לפי הוראה מה'. לפי חזקוני משה הציע אותו מדעתו מתוך הנחה שהם לא ירצו למות ולא יקטירו, לפי ר' חיים פלטיאל מבחן הקטורת לא היה אסור ולא מסוכן.

ישיבת בין הזמנים - קיץ תשפ"ו מצוות ירושת הארץ
עיון בשיטת רש"י והרמב"ן במצוות ירושת הארץ, האם המצווה היא לגרש את האויבים או לשבת בארץ.

ישיבת בין הזמנים - קיץ תשפ"ו תפוחי זהב במשכיות כסף
כיצד ניתן להעביר את עומקה הפנימי של התורה לדורות הבאים מבלי לפגוע בהם או לעוות את כוונתה? דרך בחינת המושג "תפוחי זהב במשכיות כסף", השיעור יעסוק במבנה הרב-שכבתי של התורה המשלב פשט, רמז, דרש וסוד כמיקשה אחת בלתי נפרדת.

ישיבת בין הזמנים - קיץ תשפ"ו מעמדם הלכתי של חוקי המדינה
השיעור עוסק במעמדם ההלכתי של חוקי המדינה ודיני המלכות, תוך בחינת המקורות ההיסטוריים וההבדלים שבין הגישות השונות ביחס לתוקפם. במהלך השיעור נדון הגבול שבין סמכותו הלגיטימית של השלטון לבין גזל, לצד בירור השלכותיהם של הדינים הללו על המציאות הישראלית הנוכחית.

ישיבת בין הזמנים - קיץ תשפ"ו פרה אדומה ורפואה מודרנית
בשיעור ייחודי זה, נצלול אל תוך עולמו של המרצה, אשר משתף בסיפורים אישיים מרתקים על משפחתו, ועל החיבור הייחודי שבין סוגיות הלכתיות עתיקות לבין עולם הרפואה והטכנולוגיה המודרנית. השיעור נע בין ההיסטוריה המרתקת של שיקום עולם התורה, דרך מאמצים בני זמננו להשבת סוגיות מקדשיות לקדמת הבמה, ועד לפתרונות הלכתיים ורפואיים מתקדמים.

ישיבת בין הזמנים - קיץ תשפ"ו כוחה של עצירה: תענית מול אבלות
השיעור בוחן את כוחם של ימי החורבן והצום לא כמצב של חוסר אונים, אלא כהזדמנות ייחודית להתעלות ולתשובה. דרך ההבחנה של הרמב"ם בין אבלות לתענית, נגלה כיצד דווקא מתוך הכרת החיסרון והשבר נפתח הפתח לבניין רוחני מחודש.

ישיבת בין הזמנים - קיץ תשפ"ו מסירות נפש ורוח מלחמה
בשיעור זה נעסוק בפרשות מטות-מסעי ונתעמק בפרשת מלחמת מדין תוך בחינת סוגיות הלכתיות והשקפתיות מרתקות. נברר את המקורות לעניין השארת "רוח רביעית" לבריחת האויב, נדון במעמדו של פנחס כמשוח מלחמה, ונסיים בהנחיות מעשיות לניצול נכון וקדוש של ימי בין הזמנים.

ישיבת בין הזמנים - קיץ תשפ"ו תפילה כממשיכת עבודת הקורבנות
השיעור עוסק במהותה של התפילה, ומציג את התפיסה לפיה כוחה של התפילה יונק וממשיך את עבודת הקורבנות שהתקיימה בבית המקדש. דרך בחינת המחלוקת בין הרמב"ם לרמב"ן, מוסבר כיצד עבודת הקורבנות והתפילות נועדו לעדן ולאזן את העולם הגשמי, ולהעלותו בהדרגה לקדושה.

ישיבת בין הזמנים - קיץ תשפ"ו האור המפציע: תהליך הגאולה וקושי הגלות
בשיעור זה, מנתח הרב את דברי הראי"ה קוק זצ"ל בעין אי"ה, הדנים במעבר המורכב וההדרגתי מחושך הגלות אל אור הגאולה. מתוך כך, השיעור מציג את התפיסה כי דווקא מתוך המשברים ותופעות הבוסריות של דור עקבתא דמשיחא, נבנים בהדרגה כוחות החומר והרוח של עם ישראל לקראת הגאולה השלמה.














